Одним из главных вопросов при покупке недвижимости встает вопрос о налогах на недвижимость. Так сколько же и когда придется платить покупателю в Черногории?
1. ЕДИНОВРЕМЕННЫЙ НАЛОГ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
После покупки недвижимости покупатель должен заплатить налог в размере 3% от стоимости жилья. При этом, если вы купили квартиру от застройщика (инвестора, «инвеститора»), то налог не платится. Но с 1 Января 2023 года в рассчетах налога на приобретение недвижимости произойдут изменения! Они коснутся тех, кто купил недвижимость стоимостью 150 000 евро и больше. Итак, если стоимость покупки составляет 150 000 и выше, то Вы обязаны заплатить фиксированно 4 500 евро, плюс 5 % от суммы выше обозначенного порога. Например, если ваша квартира стоит 200 000 евро, то нужно заплатить 4 500 евро и 5 % от 50 000. Если дом или квартира стоит более 500 000, то покупатель заплатит 22 000 евро плюс 6 % на разницу цены. То есть, если недвижимость стоит 600 000, то нужно заплатить 22 000 евро и 6 % от 100 000.
Как рассчитывается налог?
Налог на покупку недвижимости рассчитывает налоговая инспекция. Сотрудник службы выдает бланк, который необходимо заполнить. Если вам еще не выдали «матични брой» (JMBR),уникальный номер (аналог русского ИНН), то сначала вам должны присвоить его. Важно при оплате налога указать этот номер в платежном поручении.
Инспектор дает заключение о рыночной стоимости вашего жилья. В расчет берутся определенные параметры, а также цена в договоре. Если цена в договоре покажется сотруднику заниженной, то вам рассчитают налог, исходя из заключения оценщика о рыночной стоимости.
Когда надо платить налог?
Налоговые органы действуют параллельно и независимо от кадастра. Как правило, покупатель получает Решение об уплате налога прежде, чем на него будет переведено право собственности. Налог нужно оплатить в 15-дневный срок с даты получения Решения налогового управления. В случае задержки с уплатой налога могут начисляться пени.
Налог на приобретение недвижимости не платится, если:
· недвижимость переходит по наследству наследникам первой очереди, супругу или родителям
· недвижимость передается в дар наследникам первой очереди или супругу;
· при разделе совместного имущества в случае бракоразводного процесса;
· недвижимость вносится в качестве уставного капитала черногорского юридического лица или в качестве увеличения уставного капитала;
· недвижимость переносится в случае слияния, поглощения и разделения юридического лица;
Согласно Закона о наследстве, иностранцы уравниваются в правах с гражданами Черногории в вопросах наследства. К наследниками первой очереди относятся супруг и дети. Наследство между наследниками первой очереди делится в равных долях. К наследникам второй очереди относятся родители, сестры и братья.
2. ЕЖЕГОДНЫЙ НАЛОГ НА СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
К налогооблагаемой недвижимости относится: земля, дома, строительные объекты (коммерческие, жилые и прочие); отдельные части жилого здания (квартиры, коммерческие помещения, гаражи или парковочные места и т. д.).
Налогоплательщиком является юридическое или физическое лицо, которое владеет недвижимостью на 1 января года, для которого рассчитывается налог.
Установленный Законом о недвижимости ежегодный налог на недвижимость составляет 0,1%-1% от рыночной стоимости недвижимости.
Каждый муниципалитет может определить более высокую налоговую ставку, чем ту, что установлена Законом. Таким образом, налог может быть увеличен на 25% — 150% от первоначальной ставки. При определении налоговой ставки учитывается ряд показателей, включая удаленность от моря, год постройки, состояние, размер, тип объекта и прочее.
Ставка налога на нелегальные объекты больше, чем на легализованные!
Налоговые льготы предоставляются для жилой недвижимости, которая служит основным местом проживания. Для главного налогоплательщика льгота от 20% и для каждого члена домохозяйства от 10% (эта льгота может составлять до 50% от установленного налогового обязательства).
3. ТУРИСТИЧЕСКИЙ НАЛОГ
Туристический налог (серб: turistička taksa — туристичка такса) начисляется ежегодно вместе с годовым налогом на недвижимость. Он начисляется на всю недвижимость на побережье, вне зависимости от гражданства владельца. От туристического налога могут быть освобождены иностранные граждане с ПМЖ или граждане Черногории, если они смогут доказать, что это единственное жилье или постоянное место проживания (если есть другая недвижимость).
Нерезиденты платят более высокие налоги на недвижимость, чем резиденты! Налоговые ставки для иностранцев уравниваются с налогами для черногорцев при получении ПМЖ.
4. НАЛОГ НА СДАЧУ НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ
Долгосрочная аренда
При сдаче недвижимости в аренду на длительный срок, например, на год, владелец должен уплачивать налог на доход в размере 15% (налог изменен с 2022 г.). Налог оплачивается до 31 марта за предыдущий год. Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту нахождения недвижимости.
Краткосрочная аренда
Сдача недвижимости в краткосрочную аренду, посуточно, требует обязательного оформления соответствующего Разрешения. Эта процедура называется категоризация объекта. Процедура оформления, а также срок действия Разрешения зависит от типа объекта.
При краткосрочной аренде владелец недвижимости платит вмененный налог на прибыль, который рассчитывает налоговый орган в зависимости от категории объекта, количества мест для размещения и других показателей.