Понятие «нелегализованная» или «нелегальная» недвижимость
В черногорском документе о праве собственности на недвижимость (list nepokretnosti) можно встретить пометку: nema dozvolu, то есть «отсутствует разрешение на строительство». Если вы увидели такую фразу, то перед вами документ на «нелегализованную» или «нелегальную» недвижимость. Десятки тысяч зданий в Черногории не имеют разрешений на строительство, но при этом являются предметом оборота на рынке – их продают, покупают, передают в наследство и пользуются ими десятилетиями.
История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома
В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых государств.
Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.
Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду.
Это происходило не только с частными собственниками, которые строили дома для личного проживания, но и с застройщиками. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений.
Старт легализации
Несколько лет назад власти Черногории наконец занялись кадастровыми вопросами.
Сносить частную собственность не представляется возможным, если только недвижимость не находится в природоохранной зоне. Владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство. Поэтому в 2016 году власти Черногории запустили процесс массовой легализации недвижимости. Парламент принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).
Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.
Было решено, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.
Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Бояться покупки таких квартир и домов не стоит, но нужно произвести тщательную проверку документов.
Рекомендации
Что делать, если вы думаете о покупке дома или квартиры без разрешения на строительство? Вот наши советы:
1) Выясните, подал ли собственник жилья документы на легализацию и были ли они приняты «општиной». Если документы на легализацию поданы и собственник подтверждает наличие «Элабората», значит, вам просто необходимо дождаться, когда кадастровая служба начнет процесс легализации в вашем районе.
2) Будьте готовы к оплате так называемых «комуналий», налога за подключение к городским коммуникациям. В среднем, на побережье сбор составляет €70–150 за м2 недвижимости. При единовременном платеже сумма снижается примерно на 40%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 10 лет.
3) Обратитесь к нашему специалисту с целью выяснения всех деталей: соблюдены ли Технические условия при строительстве здания, например, не построено ли лишних этажей, или что здание краем не зашло на чужой участок.
Этапы легализации
• Подача заявления
• Подтверждение о подаче заявления
• Анализ стабильности и безопасности объекта
• Решение о легализации
• Типовой пакет документов для легализации дома площадью до 500 кв. м
• Заявление. Его может подавать сам собственник или его представитель.
• Свидетельство о собственности – так называемый лист непокретности, выписка из государственного реестра.
• Обследование состояния объекта (elaborat), заверенное лицензированной геодезической организацией (три копии), копия кадастрового плана или выдержка из кадастрового плана.
• Свидетельство о сейсмической безопасности – его также готовит лицензированный специалист, например архитектор.
• Архитектурный проект (три копии), выполненный лицензированной компанией. Помимо базовых характеристик объекта, он содержит чертежи фундамента, поперечных разрезов и фасадов, описание инженерных решений и коммуникаций. Архитектурный проект не нужно представлять для объектов, которые используются как основное жильё.
